முதலீட்டு சொத்துக்களுக்கு நிதியளிக்க CES கடன்கள் DSCR ஐ எவ்வாறு பயன்படுத்துகின்றன

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கு, ஒரு மூடிய-இறுதி இரண்டாம் நிலை (CES) கடன், தனிப்பட்ட வருமானத்தை நம்பியிருக்காமல், உரிமையாளர் அல்லாத ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட சொத்துக்களுக்கு நிதியளிக்க ஒரு தனித்துவமான வழியை வழங்குகிறது. கடன் சேவை பாதுகாப்பு விகிதத்தைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம் (டி.எஸ்.சி.ஆர்) தகுதி பெற, இந்த சொத்து வருமான அடிப்படையிலான கடன்கள் வாடகை பணப்புழக்கத்தில் கவனம் செலுத்துகின்றன, இதனால் அவை போர்ட்ஃபோலியோக்களை அளவிடுவதற்கு ஏற்றதாக அமைகின்றன. CES கடன்கள் பணப்புழக்க அடிப்படையிலான கடனுக்கு எவ்வாறு செயல்படுகின்றன, அவை ஏன் ஒரு மாற்றத்தை ஏற்படுத்துகின்றன என்பதை ஆராய்வோம்.

CES கடன் என்பது கூடுதல் டிராக்களை அனுமதிக்காத ஒரு நிலையான கால இரண்டாவது அடமானமாகும், இது பெரும்பாலும் உரிமையாளர் அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கடன்களுக்கான முதன்மை கடனுடன் பயன்படுத்தப்படுகிறது. தனிப்பட்ட வருமான ஆதாரம் தேவைப்படக்கூடிய பாரம்பரிய இரண்டாவது அடமானங்களைப் போலல்லாமல், முதலீட்டு சொத்துக்களுக்கான மூடிய-இறுதி இரண்டாவது கடன் தகுதியை மதிப்பிடுவதற்கு DSCR ஐப் பயன்படுத்துகிறது. கடன் சேவை பாதுகாப்பு விகிதம் ஒரு சொத்தின் வருடாந்திர வாடகை வருமானத்தை அதன் கடன் கடமைகளுக்கு எதிராக அளவிடுகிறது, இதில் முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானக் கொடுப்பனவுகள் (அசல், வட்டி, வரிகள், காப்பீடு மற்றும் HOA கட்டணங்கள்) அடங்கும். 1.0 அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட DSCR என்பது சொத்தின் வருமானம் அதன் கடன்களை உள்ளடக்கியது என்பதைக் குறிக்கிறது, கடன் வழங்குநர்கள் பொதுவாக பணப்புழக்க அடிப்படையிலான கடனுக்காக 1.25 ஐ விரும்புகிறார்கள்.

இந்த தனிப்பட்ட வருமான சரிபார்ப்பு இல்லாத அணுகுமுறை ஒரு பெரிய ஈர்ப்பாகும். முதலீட்டாளர்களுக்கு W-2கள் அல்லது வரி வருமானங்கள் தேவையில்லை; அதற்கு பதிலாக, கடன் வழங்குபவர்கள் சொத்தின் வாடகை திறனை மதிப்பிடுகின்றனர், இதனால் சிக்கலான நிதி உள்ளவர்களுக்கு CES கடன்கள் அணுகக்கூடியதாக இருக்கும். அவர்கள் வெளிநாட்டு நாட்டினரும் கிடைக்கின்றனர், சர்வதேச முதலீட்டாளர்கள் உள்ளூர் வருமான பதிவுகள் இல்லாமல் அமெரிக்க ரியல் எஸ்டேட்டில் ஈடுபட அனுமதிக்கின்றனர். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு வெளிநாட்டவர் தனிப்பட்ட வருமான தடைகளைத் தவிர்த்து, 1.3 DSCR உடன் மாதந்தோறும் $4,000 சம்பாதிக்கும் வாடகை சொத்தில் CES கடனைப் பெறலாம்.

பிக்கிபேக் ஓகே கட்டமைப்புகள் நெகிழ்வுத்தன்மையை மேம்படுத்துகின்றன. மூடிய-இறுதி இரண்டாவது கடன், முன்பணச் செலவுகளைக் குறைக்க முதல் அடமானத்துடன் இணைக்கப்பட்டு, முன்பணப் பணம் செலுத்துதல் அல்லது புதுப்பித்தல்களை உள்ளடக்கும். $500,000 வாடகை சொத்தை இலக்காகக் கொண்ட ஒரு முதலீட்டாளரை கற்பனை செய்து பாருங்கள்: முதல் அடமானம் 75% ($375,000) உள்ளடக்கியது, மேலும் CES கடன் மீதமுள்ள 20% ($100,000) நிதியளிக்கிறது, இதனால் 5% மட்டுமே ரொக்கமாக இருக்கும். இந்தப் பணம்இருப்புமேலும் முதலீடுகளுக்கான பணப்புழக்கம்.

இருப்பினும், DSCR அடிப்படையிலான CES கடன்கள் எச்சரிக்கைகளுடன் வருகின்றன. இரண்டாவது அடமானங்களுக்கான வட்டி விகிதங்கள் பெரும்பாலும் அதிகமாக இருக்கும், மேலும் ஒருங்கிணைந்த கடன்-மதிப்பு (CLTV) விகிதங்கள் 75-85% வரை இருக்கலாம். காலியிடங்கள் அல்லது சந்தை மாற்றங்கள் சொத்து வருமான அடிப்படையிலான கடன்களையும் பாதிக்கலாம், எனவே முதலீட்டாளர்கள் வலுவான வாடகை தேவையை உறுதி செய்ய வேண்டும். இந்தக் காரணிகள் இருந்தபோதிலும், CES கடன்கள் போன்ற உரிமையாளர் அல்லாத ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட கடன்கள் போர்ட்ஃபோலியோ வளர்ச்சிக்கு ஒப்பிடமுடியாத வாய்ப்புகளை வழங்குகின்றன, குறிப்பாக தனிப்பட்ட வருமான சரிபார்ப்பு இல்லாதது மற்றும் வெளிநாட்டு தேசிய விருப்பங்கள் அணுகலை இயக்குகின்றன.