முதலீடுகளை அளவிட DSCR-தகுதிவாய்ந்த CES கடன்களைப் பயன்படுத்துவதற்கான மேம்பட்ட தந்திரோபாயங்கள்

அனுபவம் வாய்ந்த ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்களுக்கு, கடன் சேவை பாதுகாப்பு விகிதம் மூலம் தகுதி பெற்ற மூடிய-இறுதி இரண்டாம் (CES) கடன்கள் (டி.எஸ்.சி.ஆர்) ஆகியவை உரிமையாளர் அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு சொத்துக்களை அளவிடுவதற்கான ஒரு மூலோபாய கருவியாகும். இந்த சொத்து வருமான அடிப்படையிலான கடன்கள் வாடகை பணப்புழக்கத்தைப் பயன்படுத்துகின்றன, பணப்புழக்க அடிப்படையிலான கடனுக்கான தனிப்பட்ட வருமான சரிபார்ப்புகளைத் தவிர்க்கின்றன. போர்ட்ஃபோலியோ வளர்ச்சிக்கு CES கடன்களைப் பயன்படுத்துவதற்கான மேம்பட்ட தந்திரோபாயங்களுக்குள் நுழைவோம்.

CES கடன் என்பது உரிமையாளர் அல்லாத ஆக்கிரமிப்பு கடன்களுக்காக வடிவமைக்கப்பட்ட ஒரு நிலையான கால இரண்டாவது அடமானமாகும், இது DSCR ஐ அடிப்படையாகக் கொண்டது. கடன் சேவை பாதுகாப்பு விகிதம் ஒரு சொத்தின் வாடகை வருமானத்தை அதன் கடனுடன் ஒப்பிடுகிறது, இதில் முதல் மற்றும் இரண்டாவது அடமானக் கொடுப்பனவுகள் அடங்கும். 1.25 இன் DSCR வலுவான பணப்புழக்கத்தைக் குறிக்கிறது, தனிப்பட்ட வருமான சரிபார்ப்பு இல்லாமல் மூடிய-இறுதி இரண்டாவது கடன்களுக்கு முதலீட்டாளர்களைத் தகுதிப்படுத்துகிறது. இந்த பணப்புழக்க அடிப்படையிலான கடன் அணுகுமுறை முதலீட்டாளர்கள் தனிப்பட்ட நிதிகளில் அல்ல, சொத்து செயல்திறனில் கவனம் செலுத்த அனுமதிக்கிறது.

ஒரு தந்திரோபாயம், அதிக லீவரேஜ் பெற, பிக்கிபேக் ஓகே கட்டமைப்புகளைப் பயன்படுத்துவது. முதல் அடமானத்துடன் CES கடனை இணைப்பது, ஒரு சொத்தின் மதிப்பில் 85% வரை நிதியளிக்க முடியும், இது முன்பண செலவுகளைக் குறைக்கும். $600,000 வாடகைக்கு, $450,000 முதல் அடமானம் மற்றும் $90,000 மூடிய-முடிவு இரண்டாவது கடனுக்கு $60,000 மட்டுமே முன்பணம் செலுத்தி, கூடுதல் ஒப்பந்தங்களுக்கு மூலதனத்தை விடுவிக்கிறது. மற்றொரு உத்தி, வாடகைகளை அதிகரிக்க CES கடன்களுடன் புதுப்பித்தல்களுக்கு நிதியளிப்பது, எதிர்கால நிதியுதவிக்கு DSCR ஐ உயர்த்துவது.

வெளிநாட்டு நாட்டினருக்குக் கிடைக்கும் விருப்பங்கள் உலகளாவிய முதலீட்டாளர்களுக்கு கதவுகளைத் திறக்கின்றன. ஒரு வெளிநாட்டவர் வாடகை வருமானத்தை மட்டுமே நம்பி, 1.4 DSCR உடன் ஒரு அமெரிக்க பல குடும்ப சொத்துக்கு நிதியளிக்க CES கடனைப் பயன்படுத்தலாம். இந்த தனிப்பட்ட வருமான சரிபார்ப்பு இல்லாத மாதிரி எல்லை தாண்டிய முதலீட்டை எளிதாக்குகிறது, ஏனெனில் கடன் வழங்குநர்கள் உள்ளூர் வருமான ஆதாரத்தை விட சொத்து வருமான அடிப்படையிலான கடன்களுக்கு முன்னுரிமை அளிக்கிறார்கள்.

மேம்பட்ட முதலீட்டாளர்கள் CES கடன்களை ரொக்கமாக மறுநிதியளிப்புக்கும் பயன்படுத்தலாம். அதிக செயல்திறன் கொண்ட வாடகையில் ஈக்விட்டியைப் பயன்படுத்துவதன் மூலம், ஒரு மூடிய-இறுதி இரண்டாவது கடன், குறைந்த விகித முதல் அடமானங்களைத் தொந்தரவு செய்யாமல் புதிய கொள்முதல்களுக்கு நிதியளிக்க முடியும். எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு உறுதிப்படுத்தப்பட்ட சொத்தில் $200,000 CES கடன் இரண்டாவது வாடகைக்கு நிதியளிக்கலாம், இது உரிமையாளர் அல்லாத ஆக்கிரமிக்கப்பட்ட கடன் இலாகாக்களை பெருக்கும்.

அதிக CES கடன் விகிதங்கள் மற்றும் காலியிடங்களிலிருந்து DSCR சரிவுகள் ஏற்படுவதற்கான வாய்ப்புகள் ஆகியவை அபாயங்களில் அடங்கும், எனவே முதலீட்டாளர்கள் அதிக வாடகை சந்தைகளை இலக்காகக் கொள்ள வேண்டும். கடன் வழங்குபவர்கள் கடன் தொகைகளை (எ.கா., $500,000) அல்லது CLTV-ஐ 75% ஆகக் கட்டுப்படுத்தலாம். இருப்பினும், பிக்கிபேக் சரி நெகிழ்வுத்தன்மை மற்றும் வெளிநாட்டு நாட்டினருக்குக் கிடைக்கும் அணுகலுடன், DSCR-தகுதிவாய்ந்த மூடிய-இறுதி இரண்டாவது கடன்கள் பணப்புழக்க அடிப்படையிலான கடன் மூலம் அளவிடுவதற்கான ஒரு சக்தி மையமாகும்.